Сделки с недвижимостью: проверка юридической чистоты

Многие покупатели не знают, как безопасно приобрести недвижимость, с чего начать, если квартира уже найдена.

Начать следует с проверки юридической чистоты объекта недвижимости. Большинство схем, по которым работают мошенники можно предотвратить, если грамотно изучить все документы.

Что проверять из документов:

⚡ Актуальная выписка из ЕГРН на объект.

⚡ Документы на объект, согласно которым продавец стал его собственником (это может быть договор купли-продажи, договор дарения, договор долевого участия и пр.), также нужно запросить документы по оплате и акт приема-передачи объекта.

⚡ Выписка из домовой книги. Документ может называться иначе, например, документ жилищного учета или справка о регистрации, в Москве доступен единый жилищный документ – ЕЖД.

⚡ Паспорт продавца. Следует проверить все страницы паспорта.

⚡ Если собственник несовершеннолетний, то нужно проверить свидетельство о рождении, у детей старше 14 лет также проверить паспорт.

⚡ Если продавец находится в браке, то проверяем свидетельство о браке.

⚡ Нотариальное согласие супруга на сделку. В зависимости от ситуации квартира может быть в совместной собственности супругов, независимо от того, на чье имя была проведена государственная регистрация права собственности.

⚡ Если брак расторгнут, то свидетельство о расторжении брака.

⚡ Если есть дети, то свидетельства о рождении детей, а также справку из ПФР по материнскому капиталу.

⚡ Если был заключен брачный договор, то смотрим и его.

⚡ Если продавец в браке не был, лучше получить нотариально заверенное заявление о том, что на момент приобретения квартиры продавец в браке не состоял.

⚡ Если объект был приобретен с использованием кредитных средств (ипотека), то следует изучить кредитный договор и справку о погашении кредита.

Тщательно проверяйте продавцов и объект перед заключением предварительного ДКП.

Дополнительно:

На сделку запрашиваем от продавца справки из ПНД и НД, справки об отсутствии задолженности по коммунальным и иным услугам.

Если имеются какие-либо сомнения в дееспособности продавца (ответы «невпопад», повышенная эмоциональность, нелогичность действий и пр.), то следует провести освидетельствование на дееспособность продавца.

Если у продавца остались старые документы на объект – свидетельство о регистрации права или кадастровый паспорт, то изучаем и их также.

Что проверять по объекту:

✅ Сведения об обременениях.

✅ Сведения об ограничениях.

✅ Сведения о наличии особых отметок.

✅ Сведения о судебных спорах в отношении объекта.

✅ Сведения об отсутствии правообладателя у объекта.

✅ Иные сведения: например, имелась ли перепланировка (изучаем техпаспорт).

Что проверять по собственнику:

☑️ Сведения о нахождении паспорта в списке недействительных паспортов.

☑️ Сведения о банкротстве.

☑️ Сведения о судебных разбирательствах, имеющих отношение к приобретаемому объекту.

☑️ Сведения об исполнительном производстве.

☑️ Проверка на экстремизм, терроризм.

☑️ Иные факторы и обстоятельства.

На что еще следует обратить внимание:

⚠️ На кадастровую стоимость квартиры, ее вы можете узнать из выписки из ЕГРН. Если рыночная стоимость квартиры дешевле кадастровой, то стоит насторожиться и подробно уточнить у продавца в связи с чем он устраивает такие скидки на покупку квартиры.

⚠️ Уточнить, что за Управляющая компания обслуживает дом, почитать о ней отзывы.

⚠️ Если квартира продается по доверенности – это также лишний повод насторожиться. Следует проверить доверенность на подлинность, а также связаться с собственником лично и проверить, в курсе ли он, что кто-то от его имени осуществляет продажу квартиры.

Итоги:

📌 Внимательно проверяйте все документы в оригиналах, сравните их с копиями, которые продавец передавал вам ранее.

📌 Не спешите выходить на сделку, обдумывайте свои решения, задавайте вопросы, если продавец нервничает и торопит вас, то следует насторожиться.

📌 После полной проверки юридической чистоты можно уверенно приобретать интересующий вас объект. За помощью в покупке лучше обращаться к юристу, поскольку приобретение недвижимости – это сложный процесс, а цель юриста – защитить вас, как клиента при этом минимизировав все риски.

Задать вопрос