Если вы заключили с застройщиком договор долевого участия (ДДУ), то право получить с застройщика неустойку у вас возникает тогда, когда застройщик нарушает условия по данному ДДУ.
Основной случай нарушения застройщиком своих обязательств по договору – это нарушение сроков строительства, т.е. передача квартиры позднее даты, которая отражена в договоре.
Что говорит закон о неустойке: в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Формула для расчета неустойки выглядит так:
В настоящий момент судебная практика по взысканию такой неустойки идет тремя путями:
1) Взыскание неустойки по ставке рефинансирования, действовавшей на каждый период просрочки обязательств по передаче квартиры.
В соответствии с решением Совета директоров Банка России с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определённому на соответствующую дату.
Ключевая ставка за период взыскания неустойки обычно меняется не один раз, соответственно, расчет в таком случае должен был быть за каждый период изменения ставки.
2) Взыскание неустойки по состоянию на предусмотренный договором день исполнения застройщиком своих обязательств по передаче квартиры.
В 2017 году было вынесено определение Верховного Суда РФ, по делу о взыскании неустойки, в котором заявлено следующее: «при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта».
Суды привязывают этот срок не к исполнению в будущем обязательств застройщика по договору, а к исполнению обязательств, которые отражены в договоре долевого участия.
3) Взыскание неустойки по состоянию фактического исполнения застройщиком своих обязательств по передаче квартиры.
По данному варианту неустойка взыскивается из ставки, которая действует на день исполнения обязательств по фактической передаче квартиры, т.е. если застройщик вам передаст квартиру 23 января 2024 года, то неустойка будет считаться исходя из 16%.
Как видите, судьи не могут прийти к единообразию в отношении расчетов неустойки, на данный момент практика исходит из расчета неустойки по состоянию фактического исполнения застройщиком своих обязательств по передаче объекта.
Снижение неустойки возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Помимо заявления о явной несоразмерности суммы, подлежащей взысканию, последствиям нарушения обязательства застройщик обязан представить суду доказательства, подтверждающие такую несоразмерность, а суд – обсудить данный вопрос в судебном заседании и указать мотивы, по которым он пришел к выводу об удовлетворении названного заявления.
Алгоритм действий при взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта будет следующим:
- составить и отправить досудебную претензию в адрес застройщика;
- если застройщик проигнорировал вашу претензию или ответил на нее отказом, то следует составить исковое заявление, собрать к нему необходимые документы и подать пакет документов в суд;
- принять участие в судебных заседаниях;
- получить на руки решение суда с отметкой о вступлении в законную силу и исполнительный лист;
- передать исполнительный лист на исполнение (в ФССП или в банк, где у застройщика расчетный счет).
